Vor ein paar Jahren diente BGA Invest vor allem verkaufswilligen Kommunen als Berater. Die halten ihre Wohnungen seit einiger Zeit aufgrund der Diskussionen um hohe Mieten zusammen. Das vermittelte Volumen von BGA Invest steigt dennoch, weil sich das Unternehmen als Problemlöser breiter aufgestellt hat, und weil es im Münchner Markt aktiver geworden ist.
Jüngst ist sie wieder verkauft worden, die ehemalige Stadtwerke-Verwaltung in Düsseldorf. Der Hamburger Projektentwickler Becken griff zu und zahlte einem Family-Office dafür einen mittleren zweistelligen Millionenbetrag. Vermittelt hat die Immobilie, in der seit einigen Jahren das Jobcenter mietet, BGA Invest. Der Berater war schon beim Verkauf der Immobilie vor gut sieben Jahren involviert. Damals ging sie per Zwangsversteigerung für 22 Mio. Euro an die Unternehmerfamilie. Die Situation vor der Transaktion war vertrackter als diesmal: Im Grundbuch waren 39 Nachrangdarlehen eingetragen, die Arbeitsagentur als Hauptmieter verlängerte nur von Jahr zu Jahr. Um das Haus „lieferfähig“ zu machen, wie Gründer und Geschäftsführer Marco Schlottermüller sagt, organisierte BGA Invest den Rückkauf der wesentlichen Nachrangdarlehen. „Das war ein ganzes Jahr Arbeit und ein großes Risiko für uns. “ Ein Risiko, weil das Unternehmen damit in Vorleistung gegangen war. Seit der Gründung im Jahr 2005 hat das derzeit 25 Mitarbeiter starke Team um Schlottermüller Immobilien für 2,4 Mrd. Euro vermittelt und die Volumina dabei deutlich gesteigert. Im vergangenen Jahr betreute es Transaktionen im Wert von 539 Mio. Euro, für dieses Jahr werden 600 Mio. Euro erwartet. „Wir haben uns stetig vorgearbeitet“, sagt der Firmenchef. Vom Problemlöser vor allem für Kommunen, die mit dem Verkauf von Wohnungen Schulden abbauen, dabei aber nicht die Bevölkerung auf die Barrikaden bringen wollen, hin zum Transaktionsberater auch für andere Akteure. Der mit kommunalen Wohnungen vermittelte Umsatz sei nun auf unter 10% gesunken, sagt Akquisitionsleiter Robert Anzenberger. Das Gros verteilt sich ihm zufolge mittlerweile recht gleichmäßig auf die Kundengruppen Fonds, Family-Offices und Privatbanken. Etablierten Maklerkonzernen mit ihrem jährlichen Milliardenumsatz macht BGA Invest keine allzu große Konkurrenz. „Wir punkten besonders bei Schwierigem: dem leeren Supermarkt auf Rügen, dem Wohnungsportfolio in Plauen, Immobilien mit hoher Leerstandsquote.“ Die Art und Weise, wie BGA Invest arbeitet, nennt der Firmenchef ein „strukturiertes, transparentes Verfahren“. Mit Verkäufern werde abgestimmt, wer angesprochen werden soll; sie, aber auch die potenziellen Käufer, seien jederzeit über den Stand der Dinge im Bilde. Wer nicht zum Zuge komme, werde in einem Beratungsgespräch über die Gründe informiert. Als eine Besonderheit seines Unternehmens sieht er, dass es „die Einzelobjektschiene fährt“. Man schaue sich jede Immobilie an, um sie einzuwerten, und könne Portfolios damit in verschiedenen Varianten anbieten – als Ganzes, in kleinen Tranchen oder aufgesplittet in Einzelimmobilien, die oft an regionale Investoren gehen. „Damit ist die Chance, den höchsten Preis zu erzielen, am größten.“ Diese Einzelobjekt-Schiene erfordert manchmal ein kräftiges Strecken – wie beim Verkauf eines Portfolios mit 3.500 Wohnungen an Grand City Properties im Frühjahr vergangenen Jahres. Um die 290 Häuser an 41 Standorten schauten sich Mitarbeiter an, ohne zu wissen, ob der Auftrag erteilt werde, erinnert sich Schlottermüller. BGA Invest erhielt den Zuschlag. Am Ende, nach der Roadshow mit Investoren, hatte man dem Firmenchef zufolge 11.000 km abgefahren und einen Preis erzielt, der die Preisvorstellung der Verkäufer um ein Viertel übertraf.
Mit Robert Anzenberger holte sich Schlottermüller zu Jahresbeginn einen Mann für Akquise an seine Seite. Anzenberger war zuvor unter anderem als Vertriebsvorstand beim Immobilienvermittler Planet Home und der HypoVereinsbank tätig und sagt von sich, er spreche „die Sprache der Banken“. Damit geht er vor allem auf Institute zu, die reiche Privatleute betreuen, und bringt BGA Invest als Problemlöser ins Spiel. „Über schwierige oder wenig ertragreiche Immobilien spricht mit einem Family Office keiner – weder der Makler noch der Banker“, meint Schlottermüller. „Im Gespräch geht es immer nur um die gute vollvermietete Immobilie in Hamburg oder München. “ Mit dem Hinweis auf eine mögliche Lösung auch für Dümpelndes könnten Banken daher gut punkten. Es ist ein Geben und Nehmen. Gut vernetzt im Münchner Markt, wie sich BGA Invest sieht, vermarktet es mittlerweile dort entstehende Geschosswohnungsbauprojekte an Family-Offices. Nicht als Problemlöser, sondern als Link zwischen lokalen Bauträgern und irgendwo in der Republik ansässigen Familienunternehmen, die sonst womöglich nicht zueinander finden würden, wie Schlottermüller erklärt. „Bauträger überlassen uns Neues etwa ein halbes Jahr, bevor es offiziell in den Vertrieb geht.“ Das Interesse der wohlhabenden Privaten sei groß, sagt er. „Damit entsteht natürlich auch eine Preisdynamik nach oben.“ Derzeit habe man ein großes Projekt unter den Fittichen, das zwischen 2020 und 2022 fertiggestellt werden solle. Davon sei bislang ein Drittel der Einheiten an Family-Offices gegangen – bei einem Verkaufspreis von im Schnitt 13.000 Euro/m2. Schlottermüller erwartet in dieser München-Sparte für dieses Jahr ein vermitteltes Volumen von mehr als 200 Mio. Euro. Das wäre ein Drittel des angepeilten Gesamt- volumens. „Die Kooperationen mit Privatbanken lassen den vermittelten Umsatz nach oben gehen“, resümiert er. Gleich, ob Neubau oder Bestand – zwischen 3% und 6% pro Transaktion bleiben ihm zufolge bei BGA Invest hängen. Gut möglich, dass das Umsatzvolumen weiter steigt. „Derzeit läuft der Markt ja wirklich gut. Aber ändert sich das, wird es spannend. Unsere Leistungen dürften dann noch bedeutender werden.
Veröffentlichung: Immobilien Zeitung / 23.11.2017 / Ausgabe 47/2017
